Chao mung ban doc den voi www.KinhDoanhPhongCachViet.com

Ấn trực tuyến của tạp ch� Kinh Doanh & Phong C�ch xuất bản tại �c

BL_8/2014

 

Bất Động Sản Úc - và những biến tấu đầy kịch tính...

Upload 8/2014

Dzũng Trinh

Sự tăng trưởng đang được gọi là điên cuồng trong các trị giá của bất động sản tại hai thành phố lớn nhất Úc là Sydney và Melbourne không chỉ là một câu hỏi về người dân thường còn có khả năng mua nhà nữa hay không - mà đó còn là một góc nhìn khác về sự ổn định của nền kinh tế rất là kiểu Úc ...­­

Giới kinh tế Úc đang hỏi nhau rằng lẽ nào ngươi ta bị đui hết, hay là mọi người đều vào cơn mất trí nhớ tập thể hết rồi hay sao?

Khi nói đến đề tài dự đoán tình trạng của thị trường nhà đất bùng nổ của Úc và quán tính trong việc thiết lập kế hoạch từ các nhà hoạch định chính sách. Người ta thấy rằng đây là một chuyện càng ngày càng khó nói.

Bất động sản Sydney & Melbourne đang bốc nhiệt và không đủ cung cấp cho nhu cầu, rõ ràng đang là một sự kiện được thúc đẩy bởi việc ngân hàng cho vay mượn thế chấp (mortgage) với lãi suất siêu rẻ. Chính phủ liên bang cũng đang thể hiện một sự... bó tay với hiện tượng này. Có thể là họ chưa sẵn sàng hoặc không có khả năng nhận ra các nhượng bộ thuế khác nhau, để có thể nhanh chóng áp dụng cho những nơi đang bùng lên các ngọn lửa đầu tiên về sự kiện bất động sản tăng giá. Trong điều kiện này chuyện Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang (RBA) có thể sẽ phải miễn cưỡng tăng giá lãi suất... chỉ còn là chuyện đang ngấm nghé ở góc đường. Giới chuyên môn dự đoán là nó sẽ đến trong nay mai...

Không giống như những lần trước, hiện tượng bùng nổ bất động sản kỳ này có vẻ như không đồng bộ trên toàn Úc mà hình như nó chỉ nhắm vào Sydney và Melbourne, hoặc là Sydney & Melbourne là hai thành phố lớn nhất Úc đang khởi động trước rồi sẽ dẫn theo các thành phố thủ phủ của từng bang khác nối gót theo sau... Một điều ai cũng thấy, đó chỉ là sự bùng nổ bất động sản kiểu này chỉ ảnh hưởng lớn cho những người đang sở hữu một hay nhiều bất động sản, tức là những người trong nhóm được gọi là giới đầu tư .

Ngược lại, với những người chưa có nhà, và đang quan tâm đến việc mua một căn nhà để ở thì việc tăng giá nhà một cách điên cuồng như hiện tại đã làm cho họ càng thêm thất vọng - não nề!

Theo số liệu mới nhất từ RP Data (real estate property data) thì thủ phủ Nam Úc vượt lên dẫn trước vào tháng 7 vừa qua với 3.7% tăng, so với mức chỉ 1.5% ở Sydney. Nhưng habour city (Sydney) vẫn là dẫn đầu con số gia tăng trong suốt năm qua, với 14,8% tăng so với Melbourne chỉ có 11% đã nhảy nhót trong cùng thời kỳ.

Nếu có bất kỳ sự an ủi nào cho việc giảm tốc của hiện tượng gia tăng thì Brisbane, Perth, Adelaide và Hobart, thị trường đã bắt đầu rút lui. Ngược lại, thị trường khu vực, đã hầu như không có một sự quản lý nào hầu mong có thể bắt kịp với lạm phát.

Trong khi đó phân kỳ trong xu hướng giá nhà được hay bị gia tăng theo kiểu ném bổng bảng giá lên trời, thì dẫn theo đó, chắc chắn sẽ có nhiều khó khăn khác của xã hội cũng biến tấu theo chiều tiêu cực trái ngược. Và điều này cũng sẽ làm nhức nhối các nhà hoạch định chính sách nếu như họ tiếp tục bỏ qua sự phát triển giá trị bất động sản tại Sydney & Melbourne hai đô thị lớn nhất Úc trong đợt bùng phát điên cuồng ở lần này.

Bởi, đây không thuần túy chỉ là một vấn đề của chuyện người dân Úc còn có khả năng mua nhà hay không mà đó còn là một vấn đề lớn đã được các nhà phân tích cắt tận ruột gan của hệ thống tài chính của Úc rằng, nếu không được kiểm soát chặt chẽ, hiện tượng nổ bùm của nhà đất đang trở lại kỳ này có thể làm suy yếumột cách đại trà sự ổn định kinh tế của dân Úc.

Sáu năm trước, các ngân hàng của Úc đã phải đối mặt với viễn cảnh phá sản. Nhiều đại gia ngân hàng Úc, có thể không được các nhà đầu tư rất lớn chiếu cố trong tình trạng tài chính bất ổn - dựa trên việc ngân hàng Úc định giá quá cao về bất động sản - mà trong đó các ngân hàng Mỹ và châu Âu đã giảm mạnh.

Nhưng cuối cùng các chiếc xe nhà băng của Úc tưởng như đang tụt hố lao dốc vù vù, khi bị đứt thắng chân, cũng đã kịp thời kéo thắng tay, nhanh chóng đứng lại bên mép bờ vực thẩm. Sau khi bị đốt cháy trong cuộc khủng hoảng năm 1987, thị trường chứng khoán sụt giảm, đầu tư may rủi thất bại v.v... Các ngân hàng của Úc đã xoay chiều tập trung vào sự an toàn, tương đối có, đó là bất động sản nhà đất.

Các đại gia ngân hàng thi nhau tung tiền mặt ào ạt vào khu vực nhà ở. Họ cho vay tràn ngập để cho dân mua nhà ở. Cho vay nhà ở nhiều chừng nào tốt chừng nấy (thể như sợ rằng như ngày mai không còn... sống để cho vay được nữa vậy), vì dù gì họ cũng nắm được căn nhà để bảo đảm cho phần vay.

Hiện tượng cho vay tràn lan đã dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt của ngân hàng. Và khi không có đủ tiền mặt trong nước, các ngân hàng Úc lại làm cuộc bùng nổ của ngân hàng lớn nhất của lịch sử trong 20 năm qua, bằng cách tái tài chánh (đi vay chỗ này cho chỗ khác vay lại) với các khoản vay ngắn hạn từ global wholesale debt markets tạm hiểu như là một loại chợ đầu mối toàn cầu chuyên về phân phối... nợ cho các đại gia ngân hàng.

Khi các thị trường bị thu giữ trong năm 2007, thì tất cả các ngân hàng Úc cũng đã mất sự thế chấp an toàn, nên không thể tái tài chánh khoản nợ của các con nợ của họ được nữa. Để chống đỡ cú hít này, chính phủ Úc lúc bấy giờ (2007) là Kevin Rudd, đã quyết định cấp quyền cho các ngân hàng Úc được truy cập vào các ngân hàng được xếp hạng AAA của Khối Thịnh Vượng Chung, để cứu mạng các ngân hàng miệt nhà đừng bổ nhào theo các ngân hàng độc lập của Mỹ .

Trước tình trạng tệ hại xảy ra, và trước quyết định táo bạo của ông Rudd, các lời cảnh báo của những chuyên gia lúc bấy giờ đã được quý ông bà CEO của các nhà băng coi như những lời lãi nhãi loại gió thoảng mây bay này không còn là cái đinh gì đáng cho họ chú ý nữa. Chỉ cho đến khi bài học xương máu đã dẫn họ xuyên qua hậu quả trực tiếp của cuộc khủng hoảng năm 2008, các ngân hàng Úc mới có chút thay đổi về cơ chế. Họ đã đưa các khoản vay mua nhà, một phần nào đi vào trật tự. Các ngân hàng thiết lập các chương trình tìm kiếm nguồn tài chính dài hạn. Và họ tập trung nhiều hơn vào việc nâng cao tiền mặt trên thị trường trong nước, thông qua tiền ký gửi theo định kỳ. Những món vay để mua bất động sản, không còn là hàng nóng của ngân hàng nữa, họ đã chịu lèo lái người đi vay mua nhà phải đi vào một khu vực có quy cách hơn.

Việc thay đổi này, với giới tài chánh, thật là quá khủng khiếp để chiêm ngưỡng.

Và bây giờ các đại gia ngân hàng Úc đang trở về lịch sử của hồi sáu năm trước. Một lần nữa, các đại gia ngân hàng của miệt dưới ngày nay lại đang trở về chuyện cũ. Họ đang chiến đấu với nhau từng chiêu thức một, để tung ra những độc chiêucho vay mua nhà thế chấp càng nhiều càng tốt, bất kể là các quái chiêu cho vay này, đang có tiến độ vượt trội hơn sự gia tăng quỹ cho vay nhà ở.

Hiện tượng các ngân hàng thả trôi tài chánh một cách đại trà rõ ràng là họ đang lập lại kịch bản của thời điểm các năm trước 2007. Ồ ạt bồi đắp cho một cơn lũ lụt tiền mặt, đang rượt đuổi theo một cơn lũ khác, cơn lũ của số lượng các ngôi nhà được tung ra thị trường.

Y như sáu năm trước, các ngân hàng Úc hiện đang chuyển các món nợ vay khổng lồ ra nước ngoài cho việc cân bằng tiền mặt. Trong 12 tháng tính đến tháng Sáu-14 vừa qua, đã có một khoảng cách tài trợ đến 14 tỷ 700 triệu đô, giữa tăng trưởng huy động, và tăng trưởng tín dụng. Con số gần 15 tỷ này đã được bơmvào Úc từ các ngân hàng ở tuốt luốt ngoài khơi nước Úc.

Những cú vay cá thể dành cho hộ gia đình đạt được 85% theo yêu cầu của ngân hàng ở năm ngoái, năm nay đã giảm còn dưới 60%, có vẻ như nhóm này sẽ trở về đỉnh hoàng kim của thời vay low doc .

Vì có nguồn tài chánh từ nước ngoài, các ngân hàng Úc lại hì hục đưa ra các chiến lược dành khách vay mua nhà bằng cách, cắt, cúp lẫn nhau. Con số 4.99% lãi suất cố định trong vòng 5 năm hiện là mồi câu của ngủ đại thiên vương Úc là Commonwealth, Westpac, ANZ, NAB, St George đang kế hoạch dành cho các hộ gia đình trong khu vực mua nhà góp để ở.

Một điểm rất là đáng chú ý cho các thầy bàn đề ở cả hai phe cầm quyền và đối lập phải nên ghi nhận rằng cái gọi là vấn đề nợ nước ngoài của Úc không phải chỉ nằm trong con số nợ của chính phủ mà thôi, mà phải bao gồm luôn khu vực nợ tư nhân nữa.

Nợ tư nhân mới là mối quan tâm thực sự, phần lớn số nợ này được phình lên từ bên trong các ngân hàng cho vay mua nhà ở Úc. Theo ABS, Cục Thống Kê Úc, trong số tổng nợ nước ngoài của Úc giá 1.5 ngàn tỷ đồng (đô la), khu vực tư nhân chiếm 80.5 phần trăm. Và tổng giá trị tài sản thế chấp nợ đã tăng lên 1.3 ngàn tỷ, tính đến tháng 5 năm nay (2014).

Một loạt các tổ chức toàn cầu, từ Quỹ Tiền Tệ Quốc Tế cho đến Ngân Hàng Thanh Toán Quốc Tế, trong những tháng gần đây, đã xếp hạng để trách móc các nhà hoạch định chính sách của Úc, về một nguy cơ đã lờ mờ hiện ra cho các ngân hàng của Úc, và sự phụ thuộc của họ, vào khu vực nhà ở, và đặt nặng tiếp cận vào tiếp xúc với nhà ở.

Tất cả các cảnh báo này, 6 năm trước còn là loại gió thoảng mây bay , nghĩa là còn được nghe chút chút, nhưng đến hôm nay trong cơn bùng phát bất động sản mới này thì đã thành những lời đàn khải tai trâu, không có một ông bà CEO nào của ngân hàng, hay ông Nghị bà Nghị nào của Chính quyền thèm lý đến cả.

Tháo đòn bẩy tiêu cực của tài chính, hoặc nâng thuế thu nhập từ vốn v.v... Đó là những chiêu thức thuộc loại tự tử chính trị. Vì vậy tử thủ không thay đổi là cách khôn ngoan nhất của các vị cầm cân kinh tế dành cho các hộ gia đình Úc ở tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Những việc nặng nhọc còn lại thì đã có RBA lo. Tại thời điểm này, vũ khí duy nhất của RBA chỉ là lãi suất. Nhưng với một nền kinh tế mong manh, tốc độ tăng trưởng tiền lương yếu, và một tai nạn đã hiện ra lờ mờ trong đầu tư vốn khai thác mỏ, thì việc RBA tăng lãi suất trong lúc này có thể sẽ gây tổn hại nghiêm trọng cho nền kinh tế chung của quốc gia mà thôi.

Mặc dù Úc cũng đã có những cuộc kêu gọi phát triển cho các sáng tạo được phát xuất ra nhiều hơn đối với các khoản vay nhà ở. Những chính sách vĩ mô, chính sách bảo đảm an toàn cho vay, cũng đã được các chuyên gia ngân hàng hoạch định. Tuy vậy, việc áp dụng các sáng tạo này thì cho đến hôm nay vẫn còn là một sự bất động, ù lì ra đó không thấy ngân hàng nào chịu nhúc nhích.

New Zealand, Canada và Anh đều đã áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát, như hạn chế số lượng các khoản vay ký quỹ thấp, hoặc nâng cao định mức về thu nhập v.v...

Họ có những hạn chế của họ, bao gồm cả khả năng phân biệt đối xử đối với người mua nhà lần đầu tiên. Nhưng họ đã được sử dụng để hạn chế, thoát ra khỏi cơn lốc thị trường nhà, mà không làm tổn thương nền kinh tế rộng lớn hơn, và thậm chí, ngay cả Bộ trưởng Tài chính Martin Parkinson của Úc cũng ủng hộ việc sử dụng các phương sách này trong một bài phát biểu tại London vào cuối tháng Bảy vừa qua.

Rõ ràng, ông Glenn Stevens, Thống Đốc của RBA trong hoàn cảnh này có hơi bị... đơ (đến thành trơ).  Một mặt, các chiến lược hạ giá lãi suất, rồi đóng băng lãi suất v.v.. của ông Stevens đã gián tiếp tạo ra cú bùng phát bất động sản trở lại kỳ này, một mặt ông cũng có vẻ như đang loay hoay tìm cách chống đỡ. Chọn lấy một cách thức nhanh chóng hạ nhiệt. Hạn chế sự bùng phát cũng có thể làm ngành bất động sản sẽ bị nghẹt thở, và sẽ có thể dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp bị nâng cao là điều mà tất nhiên ông Stevens phải nhìn thấy...

Tuy chưa làm gì, nhưng cuối cùng ông Stevens cũng đưa ra vài lời khuyến cáo loại... vàng ngọc. Đó là ông khuyên giới trẻ của Úc trong thời buổi này nên đi...thuê nhà để ở, sẽ đỡ bị nhừ tử hơn là đi mua nhà rồi trả tiền góp nhà... vì đó làmột cục nợ quá chàm oàm so với mặt bằng tiền lương của giới trẻ hiện tại.

Đồng thời ông cũng khẳng định rằng, xã hội hiện đang hình thành một thế hệ hậu duệ của giới ôm nợ góp nhà (đến tận đời) tại Úc, rõ ràng là cái đám hậu duệ này, là cái đám phải tiếp tục tiếp nối chuyện gánh nợ góp nhà chưa xong của cha mẹ chúng. Và nhân số của đám hậu duệ nợ nhà này ngày càng đang tăng cao, nhiều nhất vẫn là Sydney & Melbourne

Stevens đã bị hút vào cơn lốc toàn cầu của lãi suất cực thấp. Cơn lốc lãi suất gần bằng zero này đã cứu Mỹ ra khỏi thảm họa, nhưng chính nó cũng làm cho nền kinh tế thế giới bị bóp méo đi nhiều lõm. Hiện tại ông Thống Đốc chưa có một lựa chọn nào nhưng, sự biến dạng đã hiện đang trỗi nhạc réo rắc chập chùng giật gân với điệu hip hop sôi nổi trên thị trường bất động sản của Sydney và Melbourne, và nó còn rất có khả năng thảy ra một cơn đau kinh tế nghiêm trọng cho rơi xuống tiến trình theo dõi.

Một số nhà phân tích tin rằng tình trạng bất động sản Úc hiện như đang chơi trò cút bắt xoay vòng, y như mấy con puppy xoay lưng ra sau quay mòng mòng để rượt đuổi theo cái đuôi của chính nó. Trong khi nợ góp nhà của các hộ gia đình Úc đã phát triển đến một mức độ các ngân hàng Úc đã cạn hết tiền phải đi vay ngoài, vậy mà RBA đã và sẽ không có cách nào tăng lãi suất vượt quá 3.5 phần trăm mà không gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế rộng lớn hơn.

RBA, nếu khi thấy cần thiết thì có thể sẽ sử dụng loại vũ khí cùn mòn quen thuộc với mọi người là tăng lãi suất. Và nếu điều đó xảy ra có nghĩa là một số đông người Úc sẽ không thể đáp ứng việc trả nợ góp nhà, và cuối cùng họ sẽ bị ném ra khỏi căn nhà đang trả góp (không nổi) của họ. Chấp nhận để cho ngân hàng đóng bản for sale . Họ sẽ được chùm nhóm lại cho thành thống kê và hiển thị như là con số trên biểu đồ cân đối của ngân hàng.

Thảm nạn của họ chỉ là do sự bùng nổ bất động sản đã gây ra bất hạnh cho họ... Và cũng là chỉ bởi một loạt những cơn lũ lụt của lãi suất giá rẻ.

Nếu ông Thống Đốc thực sự muốn ngăn chặn một loạt các cơn lũ tai họa khác đang biến tấu theo chuyện nổ bùm của nhà đất một cách đầy kịch tính như hiện nay thì ông ta cần phải xa rời trạng thái NATO (no action talk only) mà RBA đang trình làng bấy lâu nay.

Ngừng nói - làm ngay tức khắc những gì RBA có thể làm được.

Dzũng Trinh, Kinh Doanh Phong Cách Việt